作为费城的一名房地产投资者，处理有问题的租户可能真的很头疼. 从拖欠租金到破坏财产和非法活动, 有时，驱逐成为唯一可行的选择. 然而, 在费城驱逐房客 会是一个需要严格遵守法律的复杂过程吗. 在本指南中, 我们将带你走过费城的驱逐过程，并提供提示和资源，帮助你成功地驾驭它.
估计的驱逐程序时间表
在我们进入驱逐程序的实际细节之前, 让我们快速看一下费城驱逐的预计时间. 时间表可能会因各种因素而有所不同，但这里是一个粗略的估计:
- 迁出通知/迁出通知:30-90天.
- 房东-租客投诉-设定听证日期:10个工作日以上
- 审理:5个工作日内作出判决
- 管有令:在作出管有判决后15天
总结一下, 费城的驱逐, 从驱逐通知到驱逐房客, 大概需要2-4个月. 假设房客不上诉会使事情复杂化.
处理费城驱逐的最佳方法
在我们深入研究如何的具体步骤之前 驱逐费城的房客，重要的是要注意，驱逐应该是最后的手段. 如果可能的话, 最好是和租客一起找出一个对双方都有利的解决方案. 这里有一些策略和资源可以帮助你缓解这种情况:
- 毁约:如果只是因为租客想多租几天, 这可能比把时间/金钱花在驱逐上更可取.
- 为支付租金有困难的租户提供政府资源:寻找宾夕法尼亚州的租金援助计划, 更多租金援助资源, 费城城市租金援助.
- 付款计划:如果租客正在经历一个艰难的时期, 比如暂时失业, 但援助并不到位，也不够, 你也许可以找到一个替代的付款计划来弥补错过的付款.
- 现金换钥匙
- 中介
现在，让我们继续讨论如何在费城驱逐房客的具体步骤.
第一步:驱逐通知/迁出通知
驱逐程序的第一步是向租户发出驱逐通知, 也被称为通知, 腾出. 驱逐通知书应包括下列资料:
- 通知送达承租人的日期.
- 租户名称
- 地址/租赁单位
- 驱逐理由
- 要求搬离日期.
- 通知如何送达的声明.
根据第250条.宾州法律第501条，在费城驱逐房客有三种允许的方式:
- 租约结束——你可以说你只是不想续签租约.
- 违反租约-你要陈述你的违约行为，你可以用证据来证实.
- 未付/拖欠租金-你应该包括逾期的总金额, 任何逾期收费, 滞纳金应该寄到哪里?寄给谁.
搬离日期由租约类型和驱逐原因决定. 而上述通知时间是宾夕法尼亚州的既定标准, 业主有权在租约上放弃上述通知期限, 除非在公众场合, 补贴, 及第8条租约. 以下是规定的搬离日期:
- 未满1年的租期(包括月对月)，如租期已满或违反租约，则为30天.
- 如果租期已满或违反租约，则租期为一年或一年以上的租期为90天.
- 除非租赁协议另有规定，逾期10天不付款.
- 4月至9月期间15天不付款.
- 9月至4月间30天不付款.
驱逐通知必须亲自交付给租户或张贴在租户可见的地方, 比如在门上. 即使经过认证，也不能邮寄. 详细记录这些信息是如何传递的, 包括日期, time, 交货方式, 直接给谁的, 或者把有时间标记的照片贴在门上. 你记录的细节越多, 如果租客试图声称他们没有收到通知，那就越不可信.
步骤2: 房屋租赁的投诉 -设置聆讯日期
如果承租人没有在规定的搬离日期前搬离房屋, 下一步是向费城普通上诉法院提交房东-房客投诉. 此表格订明聆讯日期，并必须送达租户.
一旦表格提交给法院，可能需要10多个工作日才能确定开庭日期. 这可能会因多种因素而有所不同，例如一年中的时间(1月1日).e. 假日)，如果法院因为流行病等原因处于待命状态.
第三步:听证会
在听证会上，双方都有机会向法官陈述案情. 然后法官将作出判决, 在听证会上或听证会后五个工作日内.
如果租户对判决提出上诉，可能需要9-12个月才能获得开庭日期.
第四步:占有令
如果判决对财产所有人有利, 业主可在“管有判决”生效后15天内取得管有令. 房东可以让执法部门给房客一份“占有令”,”，而该命令所载的迁出日期不得少于承租人获发该命令之日起计的15天.
因此, 执法人员可将承租人迁离该处所的最少时间是在作出管有判决后30天.
在费城驱逐房客时不能做的事情
在我们结束本指南之前, 在费城驱逐房客时，有几件事是你不应该做的，这一点很重要:
- 歧视, 特别是种族问题, color, 家族的地位, 宗教信仰, 祖先, 年龄, 性, 国家的起源, 障碍, 或残疾.
- 不当或自助驱逐，定义见第9-1602 (i)条.e. 换锁、切断公用设施、威胁房客、使用武力等.).
- 疏于维护，影响了物业的可居住性(例如.e. 冬天没有暖气，有严重的污水问题，虫害等.).
如果你被判有罪, 你可能会看到每天至少100美元的罚款, 或者在极端情况下, 监禁. 此外，在这种情况下，承租人有理由扣留租金. 这是一种应该避免的糟糕策略.
第二条建议是，如果可能的话，尽量避免被驱逐. 毕竟这符合房东和房客双方的利益, 因为在费城，驱逐对双方来说都是昂贵的.
处理费城驱逐的最佳方法
处理费城被驱逐的最好方法是对这个过程有一个深刻的理解，并采取积极主动的方法来避免这种情况. 这里有一些策略和资源可以帮助你缓解这种情况:
毁约
如果只是房客想多租几天的话, 撕毁租约可能比花时间和金钱驱逐更可取.
租金援助计划
如果房客在支付房租方面有困难, 你可为租户提供下列政府资源:
- 查找宾夕法尼亚州的租房援助项目
- 更多租金援助资源
- 费城城市租金援助
付款计划
如果租客遇到了困难, 比如暂时失业, 但援助是不可获得的，也是不够的, 你也许可以找到一个替代的付款计划来弥补错过的付款.
现金换钥匙
这是一种策略，业主向租户提供一定数量的钱来腾出房产. 如果房客愿意友好地离开，这可能是一个不错的选择.
中介
调解是一个中立的第三方帮助房东和租客达成双方都能接受的协议的过程. 如果双方都愿意协商和妥协，这是一个很好的选择.
费城驱逐通知要包括什么
当送达驱逐通知时，有些事情必须包括在内. 以下是费城驱逐通知的基本组成部分:
- 通知送达承租人的日期.
- 租户名称
- 地址/租赁单位
- 驱逐理由
根据第250条.宾州法律第501条，在费城驱逐房客有三种允许的方式:
- 租约结束-你可以声明你只是不想续签租约.
- 违反租约-你要陈述你的违约行为，你可以用证据来证实.
- 未付/拖欠租金-你应该包括逾期的总金额, 任何逾期收费, 滞纳金应该寄到哪里?寄给谁.
- 要求搬离日期.
搬离日期由租约类型和驱逐原因决定. 如果租期不足一年, 租约到期或违反租约规定的搬出日期为30天, 10天不付款. 如果租期为一年或一年以上, 如租约到期或违反租约，规定的迁出日期为90天, 15-30天不付款, 这取决于一年中的时间.
- 通知如何送达的声明.
驱逐通知必须亲自交付给租户或张贴在租户可见的地方, 比如在门上. 即使经过认证，也不能邮寄.
提交费城驱逐所需的文件
在申请费城驱逐之前, 确保你有所有需要的文件是很重要的. 以下是你需要的最重要的文件:
- A 费城房屋租赁许可证，在整个租期内有效
- A 适合租赁证明书，在整个租约期间以及你申请驱逐时都必须有效.
- 的租赁协议 好住房合作伙伴手册
- 支持您投诉的文件, 比如你(房东)和租客之间的通信, 照片, 发票, 估计, 取消/空头支票, 银行对账单, 目击者的陈述, 或者其他可以提交的文件? 没必要把自己踢到车尾. 任何未附在原始文件上的内容都可以在审判前至少10天发送给租户的律师.
值得注意的是，在费城买房的新手投资者可能没有意识到，他们需要的文件是那些“我们在费城买房”的租赁大亨之一.
在申请费城驱逐之前, 请确保您有以下文件, 其中大部分是第PM-102节所要求的.费城物业维修守则第6条:
- 费城房屋租赁许可证，在整个租赁期内有效.
- 适合租赁的证明书，在整个租约期间以及你申请驱逐时都必须有效.
- 在执行, 向租客提供一份带有《靠谱的足球外围竞猜网站推荐》的租约副本.
- 如果适用的话, 在开始租赁之前，请确保您符合含铅涂料披露和认证法.
如果你想了解更多关于这个话题的宾夕法尼亚特有的信息，请查看这个视频.
驱逐程序时间表
对费城的驱逐程序时间表有一个深入的了解是很重要的. 以下是一般步骤:
- 驱逐通知/迁出通知
如果租期已经结束或违反租约, 租赁未满1年(含月对月)的通知时间为30天, 一年或一年以上的租期为90天. 如未付款, 除非租赁协议另有规定，通知时间为10天.
- 房东-租客投诉-设定听证日期.
一旦将此表格提交给法院，可能需要10多个工作日才能确定开庭日期. 这可能因多种因素而异, 比如一年中的什么时候，法院是否有积压的案件.
- 听力
判决书将于聆讯时或聆讯后5个工作天内发出. 上诉可以在判决作出之日起三十日内提出. 如果承租人上诉，可能需要9-12个月才能获得法庭日期.
- 占有令
占有判决生效后15天, 房东可以让执法部门给房客一份“占有令”.“命令上订明的迁出日期，不得少于接获命令日期起计的15天.
因此, 执法人员可将承租人迁离该处所的最少时间是在作出管有判决后30天.
总而言之:费城的驱逐, 从驱逐通知到驱逐房客, 可能需要2-4个月. 假设房客不上诉的话，事情会更复杂.
注:自2022年1月1日起，费城已经创建了驱逐转移计划. 这个项目允许房东和租客在不上法庭的情况下达成对双方都有效的协议. 联系这座城市，了解这个项目是如何运作的，并获得有关2023年现行法律的最新事实.
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